Ač nemovitostní fondy nepřekonaly v minulém roce inflaci, stále dosahují stabilních výnosů okolo 7 % a v letošním roce by to mohlo být ještě o trochu lepší díky indexaci inflace do nájemních smluv.
Překonat inflaci při takto mimořádném inflačním šoku je vcelku nemožné. Až na pár výjimek úzce zaměřených nemovitostních fondů pro kvalifikované investory nebo u určitých druhů komodit se to nepodařilo žádné třídě aktiv. Ty však na rozdíl od nemovitostí zaznamenaly ztráty a značné kolísání, což u drobných investorů vyvolává nejistotu mnohdy hraničící s panikou a vyprodáváním pozic (tak jako vždy v nejhorší možnou dobu čili na dně). Určitá část těchto vyprodaných pozic se přesouvá právě do nekolísajících a „vždy rostoucích“ nemovitostí, kam přichází i nové peníze od lidí, kteří si až nyní všimli, že jim inflace ničí jejich úspory a je s tím potřeba honem něco udělat. Škoda jen, že nevyužívají aktiva, která jsou na tom dně a nenakupují s diskontem, i když to u nákupu každodenních potřeb s letákem slev v ruce dělají běžně. Ale to je na samostatný článek.
Všichni ale víme, že nic neroste do nebes. Jak to bude v případě realitních fondů? V segmentu residenčních nemovitostí již vidíme pokles cen, který by měl i nadále pokračovat. Nicméně tento segment není ve fondech příliš zastoupen, takže to na cenu fondů nemá vliv. Pokud by došlo ke skutečné ekonomické recesi, kterou doprovází ztráty podniků, opouštění trhů, bankroty, propouštění atd., bylo by jen otázkou času, kdy by se dopad projevil i na cenách ostatních segmentů realitního trhu, a tudíž i na výkonnosti fondů. Samozřejmě by záleželo na hloubce a délce ekonomického útlumu. Zatím to vypadá na relativně mírný průběh, ale recese přicházejí a odcházejí a nikdo neví, kdy a jaká bude ta další.
V minulosti jsem se zamýšlel, že realitní fondy, kterých se na malém českém rybníčku vynořilo v posledních 10 letech přehršle, ještě nezažily skutečnou krizi. Vlastně nevíme, jak budou oceňovatelé fondů přistupovat ke stanovení tržní hodnoty např. u nějakého osamoceného retailového obchodu na maloměstě, až se skutečně přižene krize. Jaký bude rozdíl mezi fondy používající větší či menší páku atp. Těch otázek je v tomto sektoru více a až se po krizi oddělí zrno od plev, tak teprve investoři uvidí, co dovedou „konzervativní“ nemovitosti.
Pokud se podíváme na retailové nemovitosti u našeho západního souseda Německa, pak již můžeme vidět relativně razantní propad. Na západě se do nemovitostí investuje kromě podílových fondů i přes tzv. REITS (Real Estate Investment Trust). REITS se také rozlišují dle svého zaměření podle typu nemovitostí, avšak na rozdíl od realitních fondů jsou obchodovány na burzách, takže mají vysokou likviditu. Jejich legislativní podstata je navíc založena na tom, že musí nejméně 90 % zisků vyplácet akcionářům a díky tomu nejsou zatíženy žádnou daní z příjmu PO. Jedná se tak o jakousi dividendovou nemovitostní akcii, která přináší držitelům pravidelný příjem ve formě dividendy (jako by dostávali nájem v případě přímého vlastnictví investičního bytu). Tyto instrumenty hojně využívají velcí institucionální investoři. A možná právě kombinace likvidity a institucionálních investorů, kteří flexibilně reagují na aktuální tržní faktory (inflace a s tím související růst úrokových sazeb), opouštějí tento typ aktiv a přesouvají se do bezpečných depozitních pozic s obdobným výnosem ale s nulovým rizikem.
Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3)
Nevím, jestli bohudík nebo bohužel, ale u nás stále pokračuje stabilní cashflow do nemovitostních fondů, který je (byl) navíc podpořen stabilitou a růstem v době covidové i válečné. Výnos v roce 2022 okolo 7 % sice zdaleka nepřekonal inflaci, ale zřejmě dlouhodobé nulové sazby na běžných účtech jsou tak hluboce zakořeněny u běžných investorů, že výnos 5–7 % je stále něco „nadstandardního“. Z pohledu čistě ekonomicko-investorského, ale i z pohledu zdravého selského rozumu, pokud mi dneska již některé termínované vklady garantují střednědobou sazbu 6 až 6,5 % ročně, proč bych měl podstupovat riziko ztráty za nepatrný nadvýnos? Možná je to díky té české konzervativnosti, ve smyslu nebudu měnit zažité věci (nebudu měnit banku, budu stále spořit na stavebku, akciové investice jsou podvod, protože kupónová privatizace…). Tak jak tak, zatím se žádný „exodus“ z nemovitostních fondů nekoná.
Retailové nemovitostní fondy mají ze zákona povinnost projít 2x ročně hloubkovým, auditovaným přeceněním majetku. Pokud neuděláte mimořádné přecenění, tak přecenění většinou probíhá v polovině a na konci roku. Výsledky fondů za roku 2022 zatím žádnou změnu trendu neukázaly. Další přecenění nás čeká tedy až za půl roku. Je tak výhoda, že pokud by významná změna trendu nastala v mezidobí mezi přeceněním, dalo by se prodat tzv. na peaku. Riziko však je, a úměrně by se zvýšilo v případě razantnějšího negativního přecenění, kdyby v panice začalo vyprodávat velké množství lidí. Fond by neměl likviditu pro vypořádání odprodejů a musel by se na určitou dobu uzavřít. Nastal by vynucený prodej nemovitostí z portfolia fondu. A to v době, kdy může být na realitním trhu přetlak nabídky, což by cenu stlačilo ještě níže a mohla by se tak spustit vlna dalších prodejních pokynů. Toto riziko likvidity zvýšila i nedávná změna regulatorních podmínek, kdy nemovitostní fondy již nemusí držet 20 % portfolia fondu v hotovosti nebo obdobných finančních instrumentech, ale pouze 10 %. Některé fondy v Německu již kvůli výše popsanému musely být uzavřeny.
Trochu se obávám o drobné investory, kteří dlouhodobě odmítali investice, nechávali peníze na běžných, maximálně termínovaných účtech s výnosem blížícím se nule, a to v době, kdy se trhům velice dařilo a mohli si udělat výnosový polštář na zlé časy, jaké zažíváme dnes. Nyní se po mediální masáži, o kolik přicházejí kvůli inflaci, vrhnou do výnosnějších aktiv. No a jak to tak bývá, musí to být hlavně konzervativní a bez kolísání. Pak už na základě historické výkonnosti a pěkného stoupajícího grafu vyberou nemovitosti, které jsou na vrcholu. A na budoucí zklamání je zaděláno.
Sdílet článek
