Bankovní rada České národní banky na červnovém zasedání ponechala nastavené horní hranice ukazatelů LTV na 80 %, resp. 90 %, a DTI na 8,5, resp. 9,5. Zároveň deaktivovala s účinností od 1. července 2023 nastavení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI.
Poskytovatelé úvěrů posuzují úvěruschopnost klienta, hodnotí příjmy a splátky úvěrů a komplexně vyhodnocují bonitu klienta. Neboli zda klient zvládne splácet úvěrové závazky. K tomu se využívají tzv. úvěrové ukazatele DSTI, DTI. Tyto ukazatele, společně s parametrem LTV, byly v předchozích letech vydávány pouze formou doporučení. Dne 1. 8. 2021 nabyla účinnosti Novela zákona o České národní bance, která mimo jiné umožňuje ČNB stanovit právně závaznou formou úvěrové limity v oblasti hypotečních úvěrů, které poskytovatelé musí dodržovat.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) = celková výše stávajících měsíčních splátek / čistý měsíční příjem
Příklad:
- čistý měsíční příjem klienta = 40.000, – Kč, splátka úvěru = 9.000, – Kč,
- DSTI = 9000/40000 = 22,5 %
- Od 1.4.2022 činila závazně dle ČNB maximální výše DSTI: 45 %, pro žadatele mladší 36 let 50 %
- Nově od 1.7.2023 ČNB tento ukazatel deaktivovala.
Ukazatel DTI (Debt to Income) = poměr celkového objemu stávajících závazků / čistý roční příjem
Příklad:
- čistý měsíční příjem klienta = 40.000, – Kč, splátka úvěru = 9.000, – Kč, objem úvěru 2.000.000, – Kč
- DTI = 2000000/(12×40000) = 4,2
- Od 1.4.2022 je horní hranice DTI závazně dle ČNB 8,5 a pro žadatele mladší 36 let max. 9,5
DTI tedy zůstává, DSTI se od 1.7.2023 deaktivuje. Co to ale znamená v praxi? O kolik si klient může vzít větší hypotéku?
Uveďme si to na konkrétním příkladu:
- klient do 36ti let věku
- čistý měsíční příjem klienta 50.000, – Kč
- Parametr DSTI by nyní platil ve výši max. 50 %. To znamená, že měsíční splátka úvěru by mohla činit maximálně 25.000, – Kč. Při úrokové sazbě 5,94 % p.a. a splatnosti úvěru 30 let by klient mohl dosáhnout na hypotéku ve výši přibližně 4.100.000, – Kč.
Hodnotu DSTI tak ovlivňuje nejen výše příjmu, ale samozřejmě také úroková sazba. Čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší splátka a logicky se tak snižuje maximální možná výše poskytnutého úvěru. Ovšem po deaktivaci DSTI by se mohlo zdát, že by klient mohl teoreticky požádat o jakoukoliv výši, když bude moci měsíčně splácet více jak polovinu svého příjmu. Ale pozor, zdání klame. Máme tu ještě DTI a tedy objem úvěrů vůči čistému ročnímu příjmu. Kde nás to „zarazí“?
- Pokračujme se stejným příkladem: klient do 36ti let věku, čistý měsíční příjem 50.000, – Kč (roční 600.000, – Kč)
- DSTI neuvažujme. DTI může být max. 9,5, čili maximální objem možného úvěru by v tomto případě mohl být až 9,5 x 600.000, – = 5.700.000, – Kč
Nooo a to už je teda rozdíl! Vybírat si nemovitost za 4.100.000, – Kč nebo 5.700.000, – Kč…? Pokud bychom to takto spočítali, pak nám při limitu DTI 9,5 přepočtem vychází, že by u výše uvedeného případu bylo DSTI 68 %!! (přitom uvažujme splátky při 5.700.000 Kč na 30 let se sazbou 5,94 % cca 34.000, – Kč).
Máme tu tak zásadní otázku. Je DSTI 68 % moc nebo málo?
Kdo nám na ni dá odpověď? Jsou to dva subjekty. A to banka jakožto poskytovatel hypotečního úvěru, který hodnotí rizikovost obchodu a má své interní postupy a metodiku, jak předcházet obchodům, které nemají ekonomické opodstatnění.
Z mého pohledu deaktivace DSTI neznamená to, že banky najednou přestanou úplně posuzovat bonitu klienta. Ta se hodnotila v minulosti vždy a všude a bude se hodnotit dál. Jen budou mít banky možná trošku „volnější“ ruce a budou moci individuálně posoudit podmínky pro získání úvěru.
A pak je to role finančního poradce, který v procesu komunikace s klientem, hraje klíčovou roli při posouzení jeho finanční situace.
Měl by zhodnotit jeho příjmy, výdaje, rezervy a celkovou finanční situaci. Když se na to podíváme z pohledu čísel, tak klient s příjmem 120.000, – Kč měsíčně a současném DSTI 50 % by mohl splácet hypotéku 60.000, – Kč měsíčně. Stále mu tak zbývá dalších 60.000, – Kč měsíčně na živobytí. Pokud bychom na tohoto klienta aplikovali náš výsledek z předchozího příkladu a DSTI 68 %, pak by mohl splácet úvěr ve výši až 81.600, – Kč. A stále by mu zůstávalo 38.400, – Kč. Kdežto v našem příkladu s příjmem 50.000,- Kč a DSTI 68 % by na jídlo, bydlení a další životní náklady zůstalo 16.000,- Kč, což je o více jak polovinu méně než u klienta s příjmem 120 000,- Kč. A toto vidím jako zásadní bod celého procesu.
Společným cílem jak banky, tak poradce bude zajistit, aby byl klient schopen splácet úvěr a neovlivnilo to jeho finanční situaci v otázce běžných životních nákladů a aby se minimalizovala rizika spojená s poskytováním hypotečních úvěrů.
Sdílet článek
